7 nejčastějších mylných představ o financování nemovitostí

Původně jsem chtěl psát článek o nejčastějších chybách při vyřizování hypotéky, ale když si zkusíte do vyhledávače napsat něco jako: „Nejčastější chyby při vyřizování hypotéky“, vyjede vám velké množství článků, které se touto tématikou zabývají. Většina z nich za moc nestojí, ale občas se najde i nějaký zdařilejší. Každopádně se mi nechtělo přidávat další a proto jsem se zamyslel nad tím, s jakými omyly ze strany klientů (žadatelů) nejčastěji setkávám. Doufám, že vám tyto body pomohou neudělat stejné chyby, jako plno lidí před vámi.

1) „PRÁVNÍKA NEPOTŘEBUJEME“

Toto považuji za jeden z největších omylů, kterých se můžete dopustit. Pokud se v právních záležitostech dobře orientujete, tak právníka opravdu nepotřebujete, ale za svůj život jsem se setkal pouze s minimem lidí, kteří by to tak měli. Všem ostatním ho bezpodmínečně doporučuji. Pokud si pořizujete nemovitost v řádu několika milionů korun a je vám líto dát pár tisíc za kvalitního právníka, který vám pomůže ošetřit závažná rizika plynoucí z této situace, je někde něco špatně.

Pravděpodobně ve vzdělání, protože nejste schopni vyhodnotit závažnost situace a berete to na lehkou váho, protože si neuvědomujete možné následky případných sporů a soudních tahanic. Možná je to proto, že jste se s tím nikdy nesetkali (to je pochopitelné), ale věřte mi, když už se v celém procesu nějaký problém objeví, je to daleko závažnější a daleko nákladnější, než když si vezmete právníka rovnou, aby preventivně všechny tyto potenciální problémy odstranil. Pokud nejdou odstranit, měl by vás alespoň upozornit na tato rizika a s tím spojené následky v případě, že to nedopadne úplně dobře.

2) NALETÍTE NA LÁKAVOU NABÍDKU NÍZKÝCH ÚROKOVÝCH SAZEB

Toto je velmi častý jev. Člověk se rád nechá zlákat „navoněnou a vymazlenou“ nabídkou, která sice reálná není, ale jak se říká: „Nikdo vám nemůže dát tolik, klik vám já mohu slíbit“. Bohužel je to faktor, se kterým se setkávám často. Lidé se rozhodují na základě emocí a nízká úroková sazba v nich vyvolává pocit dobrého dealu. Není to vždy tak jednoduché, protože úroková sazba nám říká, jak drahý je úvěr, ale RPSN nám ukazuje celkové náklady, tedy včetně všech dalších poplatků a plateb spojených s vyřizováním úvěru.

Doporučuji nevěřit všem lákavým marketingovým nabídkám, které uvidíte. Některé ani nebudou reálné a jiné se vašeho konkrétního případu nemusí týkat. Vždy je lepší udělat si malý průzkum trhu, ať už sami, nebo prostřednictvím nějakého nezávislého zprostředkovatele (poradce), který vám s tím pomůže.

3) NASTAVENÍ KRATŠÍ CELKOVÉ SPLATNOSTI ÚVĚRU, ABY BYL PRO NÁS CO NEJVÝHODNĚJŠÍ

Záleží na tom, o jakou výhodnost se jedná. Pokud budeme brát absolutní číslo, tedy částku, kterou nakonec bankce zaplatíte navíc na úrocích a dalších poplatcích, tak se vám samozřejmě vyplatí co nejkratší splatnost úvěru. Já to však nedoporučuji a naopak si myslím, že nastavení splatnosti CO NEJDELŠÍ je to správné. A to hned z několika důvodů.

  • Delší splatnost = nižší splátky – to oceníte ve chvíli, kdy se vám změní životní situace, ať už vlivem narození dítěte, kdy jde příjem dolů, přes méně příznivé scénáře typu ztráta zaměstnání, dlouhodobá pracovní neschopnost z důvodu nemoci či úrazu, invalidita a nejhorší variantou je úmrtí.
  • Dále je potřeba promítnout do celkové bilance inflaci, která hraje v tomto případě ve váš prospěch
  • Pokud vám to vaše situace dovolí a na splátky hypotéky můžete odkládat více peněz, dávejte je raději stranou, třeba na spořící účet a jednou za rok (k datu výročí hypoteční smlouvy) můžete umořit až 25% z původní výše úvěru.
  • Asi jako poslední významný benefit hrající v rohodování roli je možnost investovat finanční prostředky a tím pádem je zhodnocovat. Pokud budete schopni peníze zhodnotit více, než jsou úroky na hypotéce, vyplatí se vám investovat, ne za každou cenu umořovat dluh. Aktuální rozpoložení hypotečního trhu a hraje klientům do karet. Úroky jsou nízké a pokud peníze investujete, máte velkou šanci skonšit plusu.

4) CENA NEMOVITOSTI = HODNOTA ZÁSTAVY

Není to zrovna moc příjemné, když se ze strany bankéře či rovnou odhadce dostanete k informaci, že odhad nemovitosti, kterou kupujete, nemá pro banku takovou zástavní hodnotu, jaká je kupní cena. Vím to, samotnému se mě to stalo. Když je to o pár desetitisíc, tak to není nutné tolik řešit, ale pokud je ta částka v řádu statisíců, už by se měl mít člověk na pozoru.

Mě to však donutilo o celé koupi přemýšlet. Nevěděl jsem, zda je tedy reálná hodnota kupované nemovitosti tak vysoká, jak se domnívám, nebo zda je hodnota nižší a nákup tedy není pro mě moc výhodný. Řešit se to dá několika způsoby:

  • vyjednání slevy s prodávajícím – toto jsem praktikoval já osobně při koupi bytu – úspěšně (tzn. že si toho byl pravděpodobně i prodávající vědom)
  • rozmyšlení si celé koupě nemovitosti a hledání vhodnějšího objektu ke koupi
  • akceptování tohoto stavu – zde je nutné použít více vlastních zdrojů, aby bylo možné úvěr realizovat (v případě, že to bylo modelováno na maximální možné limity LTV – dluhu vůči zástavní hodnotě)

V každém případě se nedá spoléhat na to, že kupní cena = zástavní hodnota. Velmi často to tak bývá, hlavně u koupě nemovitosti, kde odhadce potvrdí kupní cenu. U jiných, složitějších účelů úvěru (např. rekonstrukce či výstavba) je mnohem častější, že odhad vyjde nižší.

5) POTŘEBA UZAVŘÍT ŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ

Není nad to, když vám banka k hypotéce nutí další, někdy i nepotřebný produkt – např. životní pojištění. Když to nedělá banka, „nutí“ vám ho poradce, protože je to další byznys se slušnou provizí. Nejprve si ale dobře rozmyslete, zda pojištění vůbec potřebujete. Pokud máte rodinu, děti, manželku na rodičovské, váš plat je klíčový a nemáte zas tolik majetku či našetřené miliony, o pojištění stojí za to uvažovat. Ale pokud jste single, nebo máte partnera/ku, ale nejste svoji, nemáte jiné závazky atd., tak pojištění pravděpodobně potřebovat nebudete. Maximálně na invaliditu.

Dříve (hodně dávno) bylo životní pojištění podmínkou k tomu, aby člověk úvěr od banky dostal. Už dlouhou dobu to není potřeba, ale lidé to mají stále ještě spojené dohromady.

Pro banku je to super byznys, buď má svůj vlastní produkt, nebo spolupracuje s pojišťovnou. Bohužel pro vás, jako klienta, je tento typ pojištění nevyhovující. Často nemá dobré podmínky, má mnoho výluk, více než standardní soukromé životní pojištění a navíc nebývá ani moc levné. proto tzv. bankopojištění nedoporučuji. Sice za něj bývá v bankách sleva z úrokové sazby – standardně 0,1% – 0,2%, ale je to vykoupené vyšší cenou za pojištění. Výsledné RPSN – celkové náklady, se tedy nesníží, ale naopak vyrostou.

Pokud o pojištění uvažujete, určitě si ho sjednejte mimo hypoteční úvěr, na základě analýzy vaší životní situace a ne pouze na 50% nebo 100% výše úvěru (nejčastější varianta).

6) NEMĚJTE RŮŽOVÉ BRÝLE A „PŘIFOUKNĚTE“ ROZPOČET

Není to ultimátní pravda, ale ze zkušenosti a praxe mohu říci, že za ta dlouhá léta v oboru nemám (myslím) ani jednoho klienta, který by byl schopný dodržet plánovaný rozpočet na výstavbu či rekonstrukci. Možná si říkáte, že to není ani možné. Ale je to tak.

V průběhu realizace vašeho záměru se zpravidla vyskytne hned několik důvodů, proč je potřeba použít více peněz, než bylo původně v plánu. Nemá smysl se rozepisovat nad jednotlivými situacemi, jsou značně individuální a doufám, že si je dokážete představit sami.

Důležité je si říci, jak tomu předejít. Všem klientům říkám: „Přifoukněte rozpočet, ideálně o 10% – 20%, protože v úvěrových podmínkách je napsáno, že můžete až 20% z úvěrového limitu (výše úvěru, o kterou žádáte) beztrestně a bez jakýchkoliv pokut a poplatků NEDOČERPAT.

Pravdou je, že většinou ani tento polštář nestačí, ale už to není tak zásadní a zbytek se nějak dofinancuje z vlastních zdrojů. Navyšování hypotéky v průběhu financování se nevyplatí a v některých bankách to dokonce moc dobře nejde. proto je lepší této situaci předcházet, viz výše.

7) VAŠE „MATEŘSKÁ BANKA“ VÁM DÁ NEJLEPŠÍ PODMÍNKY

Bylo by to moc hezké, ale bohužel to také není pravda. Může se to stát, ale není to pravidlem, spíše výjimkou. Logické by bylo, aby vám dala banka lepší podmínky, než lidem „z ulice“. Ale není to tak, spíše naopak. Banka chce získat nového klienta a tomu dá skvělé podmínky. Vy už u ní jste, tak se nemusí tolik snažit. Tento princip se mi velmi příčí, ale setkávám se s ním poměrně pravidelně. Proto je vždy lepší mít nabídek více, ať máte srovnání a z čeho vybírat. Pomůže vám s tím opět nezávislý zprostředkovatel, který trh zná a ušetří vám mnoho času, energie a někdy i nervů.

Doufám, že se vám článek líbil, že jste v něm našli inspiraci či radu a pokud byste měli jakýkoliv dotaz, nebojte se ho napsat sem pod článek do diskuze nebo se mi ozvat prostřednictvím níže uvedených kontaktů.