Financování výstavby RD a na co si dát pozor

V dnešním článku se budeme zabývat financováním výstavby rodinného domu. Hypotéka na stavbu domu představuje pro řadu žadatelů poměrně velkou výzvu. Nestačí jen požádat, předložit potřebné doklady a půjčku vyčerpat. Pokud podceníte proces výstavby nemovitosti nebo možné vícenáklady, může vás to stát spoustu peněz. Pojďme se tedy podívat, na co si dát u hypotéky na výstavbu rodinného domu pozor.

1) Co potřebujete k žádosti o hypotéku na stavbu? 

Abyste získali půjčku na výstavbu domu, musíte předložit řadu dalších dokumentů. Kromě těch, se kterými se setkáte u každé hypotéky, jsou to navíc ještě:

1. projektová dokumentace stavby (vizualizace a technická zpráva k nemovitosti)
2. rozpočet 

Tyto dokumenty slouží odhadci k určení budoucí ceny domu, díky které banka určí v jaké výši o půjčku můžete zažádat. Obecně totiž platí, že banka vám půjčí maximálně mezi 80 – 90% z hodnoty zastavené nemovitosti, to je tvz. hodnota LTV (zn. loan to value což je podílu „výše úvěru / hodnota zástavy“). Nebo můžete ručit další nemovitostí. Zvýšíte tím hodnotu zástavy a můžete dosáhnout na vyšší úvěr.

Pokud chcete například koupit pozemek za 2 000 000 korun, na kterém pak postavíte dům za 6 000 000 korun, bude hodnota zástavy  někde kolem 8 000 000 korun. Banka vám tedy půjčí nanejvýš 7.200 000 Kč . Když ale přidáte k zástavě byt za 2 500 000 korun, stoupne její hodnota na 10 500 000 korun. 

Bance je také nutné doložit, jak jste přišli k pozemku na kterém budete stavět – zajímá je  tzv. nabývací titul. Prokázat způsob nabytí pozemku můžete například kupní smlouvou, darovací smlouvou, rozhodnutím o dědictví apod. Banka také současně nahlíží do listu vlastnictví vedeném v katastru nemovitostí. Pokud tedy již vlastníte pozemek, máte velkou výhodu, protože snáze dosáhnete na požadovanou výši hypotéky. Banka pozemek využije jako formu zástavy a zároveň se započítává do budoucí hodnoty nemovitosti.

2) U hypotéky na stavbu je zásadní pozemek!

Jak už jsme si řekli, při žádosti o hypotéky je klíčové to, zda již vlastníte pozemek ke stavbě či ne. Tato informace ovlivňuje postup při žádosti o hypoteční úvěr. Pokud parcelu ještě nevlastníte a chystáte se ji koupit, dejte si pozor na pár zásadních bodů. 

• Umístění pozemku v rámci územního plánu – musí se jednat o pozemek určený k bydlení nebo o pozemek k rekreaci umožňující celoroční obývání.
• Přístup na pozemek – hypotéku nezískáte na pozemek, na který není po právní stránce vyřešen přístup. Měla by tedy k němu vést veřejná komunikaci či zpevněná příjezdová cesta. Pokud je přístup přes soukromý pozemek, musí na něm být věcné břemeno umožňující průjezd a průchod.
• Inženýrské sítě – některé banky vyžadují, aby k pozemku byly dovedeny zkolaudované inženýrské sítě (pokud jejich vybudování není účelem hypotéky).

Pokud pozemek splňuje tyto požadavky, můžete jím bance ručit za hypotéku na stavbu domu.

3) Pokud pozemek již máte

Situace je tedy o něco snazší, pokud pozemek již máte a bance s ním automaticky ručíte za stavbu, která na něm vznikne. Další výhodou vlastního pozemku je, že máte možnost si s dostatečným předstihem zařídit projektovou dokumentaci.

4) Jak postupovat pokud stavební pozemek budete teprve kupovat

Zde existují 2 možnosti, jak žádat o hypotéku na stavbu domu:

1. Požádáte nejdřív o hypotéku na pozemek. Nemusíte tak hned stavět a máte dost času, abyste našetřili více peněz, které vám pomohou s následnou výstavbou. A o hypotéku na stavbu domu požádáte až později. Pokud ale budete v době výstavby ještě splácet půjčku na pozemek, musíte o nový hypoteční úvěr žádat u stejné banky. 
2. Druhou možností je, že požádáte o hypotéku na pozemek i výstavbu domu zároveň. Výhodou je, že vše vyřídíte najednou. Splácíte tedy pouze jeden úvěr místo dvou. Příjemné je, že nemusíte řešit dvoje poplatky za odhad nemovitosti a další zbytečné náklady spojené s vyřízením půjčky.

Zároveň je ale potřeba říct, že podmínky u jednotlivých bank se liší. Někteří poskytovatelé například poplatky za sjednání hypotéky běžně odpouští. V takovém případě se nemusíte bát zbytečných nákladů ani když si vezmete dvě půjčky. V obou případech musíte bance předložit návrh kupní smlouvy k pozemku. Jinak vám poskytovatel hypoteční úvěr nepovolí.

Stresujícím momentem může být získání stavebního povolení, které může zabrat i několik měsíců. Je tedy potřeba výstavbu a vše kolem řádně a pečlivě naplánovat.

Z praxe můžu říct, že většinou se řeší nejdříve hypotéka na koupi pozemku a pak později druhá hypotéka na výstavbu RD. Prodávající Vám totiž nedá tolik prostoru, abyste zvládli během vyřizování hypotéky na nákup pozemku vyřídit všechny potřebné podklady na výstavbu RD. 

Z mého pohledu je to i bezpečnější, pokud to řešíte odděleně. Samozřejmě riskujete, že ve chvíli, kdy začnete vyřizovat hypotéku na výstavbu RD, budou podmínky na trhu hypoték horší. ale to už je čistá spekulace, ty podmínky mohou být také lepší. Záleží tedy na období, ve kterém budete jednotlivé kroky řešit.

 5) Čerpání hypotéky na stavbu domu

Hypotéka na stavbu domu je typická také svým čerpáním. Na rozdíl od půjčky na nákup nemovitosti totiž peníze nečerpáte najednou, ale postupně. Banka vám finance uvolňuje průběžně podle postupu prací. To znamená, že na stavbu pravidelně posílá odhadce, který dohlíží na vše a banka má tak jistotu, že půjčku používáte opravdu na stavbu nemovitosti. Odhadce vše zkontroluje a připraví protokol o stavu stavby pro další čerpání dohodnuté částky. Díky němu banka ví, že výstavba pokračuje podle plánu a že hodnota nemovitosti roste a uvolní vám další část hypotéky.

Velkou nevýhodou kromě časové náročnosti a postupného uvolňování financí je také to, že za každý nový protokol o stavu stavby zaplatíte přibližně 1.000 –1.500 korun. Zmíněný postup je stejný u hypotéky na stavbu domu svépomocí i u stavby na klíč. Přesto je v obou situacích zásadní rozdíl.

U hypotéky na stavbu domu svépomocí musíte být pečlivější při vytváření harmonogramu a jednání s firmami a řemeslníky, kteří se o jednotlivé práce postarají. Výhodou je, že můžete sehnat levnější dodavatele než u stavby na klíč a ušetřit. Kamenem úrazu se ale může stát dodržení termínů a stanovení přesného rozpočtu. Toho vás stavba na klíč ušetří, jelikož přesně víte kdy bude hotovo a za kolik. Obě varianty tedy mají své výhody i nevýhody. A záleží jen na vás, které dáte přednost.

6) Co je nutné doložit bance

U hypotéky na stavbu domu bance překládáte:

Projektovou dokumentaci obsahující alespoň půdorysy, pohledy, řezy, situaci a technickou zprávu. Dále rozpočet stavby, který většinou vyplňujete do speciálního formuláře banky. K čerpání hypotéky budete potřebovat také stavební povolení. Ke schválení samotné hypotéky ale stavební povolení zatím nepotřebujete.

Po dobu výstavby platíte bance pouze úroky z poskytnutého hypotečního úvěru. Čím dříve hypotéku dočerpáte (ukončíte čerpání), tím méně na úrocích zaplatíte. Teprve po vyčerpání celé hypotéky, respektive ukončení čerpání (vyčerpat celou částku nemusíte) si začne banka strhávat pravidelné měsíční splátky hypotéky.

7) Nezapomenout a připravit se na nečekané komplikace při výstavbě

Při plánování výstavby domu je důležité nechat si nějaké finanční rezervy. Snadno se totiž může stát, že plánovaný rozpočet překročíte například kvůli využití jiného stavebního materiálu nebo kvůli nečekaným vícepracím.

Řešením může být žádost o vyšší hypotéku, než nutně potřebujete (samozřejmě, pokud na takovou půjčku dosáhnete). Banky poskytují možnost nedočerpat až 20 % z půjčky na stavbu domu a to bez sankcí. Můžete si tak vytvořit rezervu, která vás podrží ve chvíli, kdy přijdou nečekané výdaje. Stejně jako u jiných hypotečních úvěrů i k hypotéce na stavbu domu můžete navíc získat peníze jako neúčelovou část, například na zařízení domu. Musí vám stačit bonita a zástavní hodnota.

Pár rad na závěr:

• stanovujte si rozpočet na výstavbu velmi pečlivě, ideálně se poraďte s někým, kdo tomu skutečně rozumí,
• nebojte se rozpočet navýšit o 20 %, než je váš současný odhad, banky umožňují část peněz nevyčerpat (maximálně 20 %),
• dobře si rozmyslete detaily vaší stavby a ideálně mějte vyhotovený projekt před tím, než začnete řešit hypotéku,
• pokud budete chtít montovanou dřevostavbu, vyberte si dodavatele, který je registrovaný v Asociaci dodavatelů montovaných domů – https://www.admd.cz,
  • většina bank v tu chvíli nemá problém stavbu zafinancovat,
• buďte připraveni na to, že odhad budoucí ceny nemovitosti se nemusí shodovat s tím vaším. Proto mějte pro tyto případy vytvořenou finanční rezervu. Setkávám se s tím v lokalitách s malou hodnotou pozemků (daleko od velkých měst),
• pamatujte, že pokud máte úvěr rozčerpaný, neplatíte celou splátku, ale pouze úroky z vyčerpané částky. Kompletní splátku splácíte až ve chvíli, kdy ukončíte čerpání úvěru,
• dejte si velmi dobrý pozor na poplatky spojené s vyřízením úvěru (odhad nemovitosti, poplatek za zpracování) a také s čerpáním úvěru (jednotlivé čerpání, aktualizace odhadu v průběhu čerpání).

Z dnešního článku je to vše. Pokud financování aktuálně řešíte nebo vás to v dohledné době čeká, rovnou mi napište nebo zavolejte. 🙂