HYPOTÉKA PRO PODNIKATELE – DÍL 2/3 – PARAMETRY DTI, DSTI, LTV, 100% HYPOTÉKA

V PŘEDCHOZÍM ČLÁNKU JSEM PSAL O PROKAZOVÁNÍ PŘÍJMU U PODNIKATELŮ, PROTOŽE ZE ZKUŠENOSTI VÍM, ŽE JE TO NEJČASTĚJŠÍ KOMPLIKACE, KTERÁ NASTÁVÁ PŘI SNAZE ZÍSKAT HYPOTEČNÍ ÚVĚR. V TOMTO ČLÁNKU NA TO NAVÁŽU A POKUSÍM SE VYSVĚTLIT, JAK VÝPOČET PŘÍJMU MŮŽE OVLIVNIT VÝŠI HYPOTÉKY A VÝŠI SPLÁTKY, KTEROU MŮŽE PODNIKATEL DOSTAT A TAKÉ KOLIK JE POTŘEBA MÍT PŘIPRAVENO Z VLASTNÍCH PENĚZ.

ČNB OD 1. ŘÍJNA 2018 ROZŠÍŘILA SVÁ DOPORUČENÍ PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ O POŽADAVKY NA VÝŠI PŘÍJMU. VÝŠE DLUHU ŽADATELE BY NOVĚ NEMĚLA PŘEKROČIT DEVÍTINÁSOBEK JEHO ROČNÍHO ČISTÉHO PŘÍJMU (UKAZATEL DTI) A ZÁROVEŇ BY MĚL ŽADATEL NA SPLÁTKU DLUHU VYNAKLÁDAT MAXIMÁLNĚ 45% SVÉHO MĚSÍČNÍHO ČISTÉHO PŘÍJMU (UKAZATEL DSTI). CO TO ZNAMENÁ V PRAXI SI VYSVĚTLÍME DÁLE.

1) UKAZATEL DTI (DEBT-TO-INCOME)

SOUČET VEŠKERÝCH DLUHŮ ŽADATELE, TEDY VČETNĚ VŠECH SPOTŘEBITELSKÝCH ÚVĚRŮ, LIMITŮ NA KONTOKORENTU ČI NA KREDITNÍCH KARTÁCH, LEASINGU, SPLÁTKOVÉM PRODEJI (NAPŘ. TELEVIZE ČI LEDNICE) A SAMOZŘEJMĚ TAKÉ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A JINÝCH HYPOTÉK NESMÍPŘESÁHNOUT MAXIMÁLNÍ MOŽNOU HRANICI STANOVENOU NA 9TI NÁSOBEK ČISTÝCH ROČNÍCH PŘÍJMŮ.

2) UKAZATEL DSTI (DEBT-SERVICE-TO-INCOME)

SOUČET VEŠKERÝCH SPLÁTEK ŽADATELE, TEDY VČETNĚ VŠECH SPOTŘEBITELSKÝCH ÚVĚRŮ, LIMITŮ NA KONTOKORENTU ČI NA KREDITNÍCH KARTÁCH, LEASINGU, SPLÁTKOVÉM PRODEJI (NAPŘ. TELEVIZE ČI LEDNICE) A SAMOZŘEJMĚ TAKÉ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A JINÝCH HYPOTÉK NESMÍPŘESÁHNOUT MAXIMÁLNÍ MOŽNOU HRANICI STANOVENOU JAKO 45% ČISTÉHO MĚSÍČNÍHO PŘÍJMU.

3) UKAZATEL LTV (LOAN-TO-VALUE)

UKAZATEL LTV VYJADŘUJE HRANICI PRO VÝŠI ÚVĚRU VŮČI HODNOTĚ ZASTAVENÉ NEMOVITOSTI. AKTUÁLNĚ JE NASTAVENA TATO HRANICE NA HODNOTĚ 90%. TZN. ŽE SI MOHU PŮJČIT MAXIMÁLNĚ 90% HODNOTY, KTEROU DÁVÁM BANCE DO ZÁSTAVY. IDEÁLNÍ PODMÍNKY U HYPOTÉK VŠAK DNES NAJDETE DO HRANICE 80%. V PRAXI TO ZNAMENÁ, ŽE POTŘEBUJETE MÍT IDEÁLNĚ 20% VLASTNÍCH ZDROJŮ (PROSTŘEDKŮ/PENĚZ) ANEBO VYŠŠÍ HODNOTU ZÁSTAVY, ČEHOŽ SE DÁ DOCÍLIT NAPŘ. I TÍM, ŽE DÁM BANCE DO ZÁSTAVY JEŠTĚ NĚJAKOU NEMOVITOST NAVÍC (NAPŘ. JINÝ BYT, DŮM RODIČŮ ATD.)

A CO TYTO UKAZATELE ZNAMENAJÍ V PRAXI SI UKÁŽEME NA JEDNODUCHÉM PŘÍKLADU:

NAŠÍM MODELOVÝM KLIENTEM BUDE PAN KAREL. JE TO IT SPECIALISTA ŽIJÍCÍ V PRAZE A UPLATŇUJE VÝDAJE PAUŠÁLEM (TEN TVOŘÍ 60%). JE MU 30 LET, JE SVOBODNÝ A BEZDĚTNÝ A MÁ SLUŠNÝ PŘÍJEM. KAŽDÝ MĚSÍC VYFAKTURUJE 100.000 KČ.

PAN KAREL MÁ ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ (NA REKONSTRUKCI MALÉHO BYTU) A ZBÝVÁ MU DOPLATIT 350.000 KČ. SPLÁTKA JE 3.000 KČ. MÁ TAKÉ KREDITNÍ KARTU, KTEROU OBČAS POUŽIJE, S LIMITEM 20.000 KČ. NEŽ SE MU PODNIKÁNÍ ROZBĚHLO, POTŘEBOVAL „FINANČNÍ INJEKCI“ A PROTO SI VZAL V BANCE SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR, ZBÝVÁ MU DOPLATIT JEŠTĚ 250.000 KČ A SPLÁTKA ČINÍ 2.000 KČ. PAN KAREL SE ROZHODL KOUPIT VĚTŠÍ BYT Z DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU. BYT STOJÍ 4.000.000 KČ. VLASTNÍ ZDROJE MÁ POUZE NA VYBAVENÍ, ALE BANCE DÁ DO ZÁSTAVY SVŮJ SOUČASNÝ BYT (PLUS TEN KUPOVANÝ) A DOSTANE SE TEDY NA LTV POD 80%. POJĎME SE PODÍVAT, JESTLI BUDE PAN KAREL VYHOVOVAT PARAMETRŮM STANOVENÝM ČNB.

PAN KAREL POTŘEBUJE HYPOTÉKU VE VÝŠI 4 MILIONY KČ. POKUD BY SPLATNOST ÚVĚRU BYLA 30 LET, ÚROKOVÁ SAZBA 2,5%, SPLÁTKA TAKOVÉHO ÚVĚRU BY ČINILA 15.800 KČ. ČISTÝ PŘÍJEM PANA KARLA BY VYPADAL NÁSLEDOVNĚ: (100.000 KČ X 12) X 0,4 = 480.000 KČ ROČNĚ. MAXIMÁLNÍ MOŽNÁ VÝŠE VŠECH ÚVĚRŮ PANA KARLA MŮŽE BÝT TEDY 480.000 KČ X 9 = 4.320.000 KČ. ČISTÝ MĚSÍČNÍ PŘÍJEM TEDY DĚLÁ 40.000 KČ A MAXIMÁLNÍ MOŽNÉ SPLÁTKY ÚVĚRU PANA KARLA MOHOU BÝT 45% Z TOHO, TEDY 18.000 KČ. VÝŠE POŽADOVANÉ HYPOTÉKY I VÝŠE SPLÁTKY SE TÍM PÁDEM DO UKAZATELŮ VEJDOU. PROBLÉM U PANA KARLA NASTÁVÁ V MOMENTĚ, KDY K TOMU PŘIPOČTEME ZBYLÉ ÚVĚRY. SOUČET VEŠKERÝCH DLUHŮ POTOM NAROSTE NA 4.620.000 KČ A TO JE 9,625 NÁSOBEK JEHO ROČNÍCH PŘÍJMŮ (POVOLENÉ MAXIMUM JE 9). SOUČET VEŠKERÝCH SPLÁTEK NAROSTE NA 21.800 KČ (15.800 KČ HYPOTÉKA, 3.000 KČ ÚVĚR ZE STAVEBKA, 2.000 KČ SPOTŘEBÁK A 1.000 KČ KREDITKA – TAM BERE BANKA 5% Z LIMITU) A TO JE 54,5% JEHO MĚSÍČNÍCH PŘÍJMŮ.

MOŽNOSTÍ, JAK TUTO SITUACI VYŘEŠIT, JE MNOHO A PAN KAREL BY NAKONEC POŽADOVANÝ ÚVĚR ZÍSKAL. JAK TO VYŘEŠIT JE VELMI INDIVIDUÁLNÍ A PROTO TO ZDE ROZEPISOVAT NEBUDU; POKUD BY TO NĚKOHO ZAJÍMALO, NEBO BY SE TO DOKONCE NĚKOHO TÝKALO, NAPIŠTE MI A RÁD TO S VÁMI PROBERU OSOBNĚ.

POKUD SE VÁM ČLÁNEK LÍBÍ, DEJTE LIKE, KOMENTÁŘ ANEBO HO NASDÍLEJTE, MŮŽE BÝT PRO NĚKOHO UŽITEČNÝ.

V POSLEDNÍM DÍLE SE PODÍVÁME NA CO VŠECHNO SI MUSÍM DÁT JAKO PODNIKATEL POZOR PŘI VYŘIZOVÁNÍ HYPOTÉKY.

V PŘÍPADĚ DOTAZŮ JSEM VÁM K DISPOZICI.

TOMÁŠ RUSŇÁK, EFA