Jednotlivé typy spotřebitelských úvěrů na bydlení (hypoteční úvěr, americká hypotéka, předhypoteční úvěr, překlenovací financování)

Není zrovna jednoduché vyznat se ve změti nabízených úvěru a půjček, jejichž nabídku na nás chrlí tuzemské banky téměř každým dnem. Přestože od účinnosti zákona o spotřebitelském úvěru uplynuly už téměř tři roky, zdá se, že většina spotřebitelů (jimž je zákon především určen) nemá úplně jasno v tom, s jakými všemi typy úvěrů se mohou setkat a co je ještě důležitější – jaká jsou specifika těchto úvěrů, popřípadě kdy je vhodné je využít, a kdy naopak ne. V tomto článku se budu snažit poodhalit tajemství spotřebitelských úvěrů na bydlení a co nejvíce přiblížit veřejnosti, s jakou škálou jejich typů se mohou na českém bankovním trhu potkat.

Co je to spotřebitelský úvěr (na bydlení)?

Je faktem, že pod pojmem spotřebitelský úvěr si mnoho lidí představí klasickou “půjčku” – na auto, na vybavení bytu, často s vysokou úrokovou sazbou a krátkou splatností. Nenechte se ale mýlit – pojem spotřebitelský úvěr zahrnuje mnohem větší množinu úvěrů, protože je fakticky nadřazeným pojmem pro hypotéky, úvěry ze stavebního spoření, “půjčky” atd., tedy téměř všech typů úvěrů, které si dokážeme představit. Jak již bylo řečeno výše, v článku se budu zabývat pouze spotřebitelskými úvěry na bydlení, mezi něž řadíme hypoteční úvěr, americkou hypotéku, předhypoteční úvěr a překlenovací financování. Mohli bychom zde zmínit ještě úvěry poskytované stavební spořitelnou, ale těm se budu věnovat jindy.

Hypoteční úvěr

Čím začít? Asi tím, co znají určitě všichni – minimálně tedy ti, co si pořizovali vlastní bydlení a využili pomoci banky. Ano, mluvím o hypotečním úvěru, tedy o úvěru, který je účelově určený k bydlení. V praxi to znamená, že pokud chceme využít služeb hypotéky, musíme půjčené peníze (nebo alespoň jejich větší část) použít na jeden z účelů uvedených v zákoně – nabytí nemovitosti, výstavba, refinancování, atd. Dalším znakem, neodmyslitelně spjatým s hypotékou, je zajištění tohoto úvěru nemovitou věcí nebo věcným právem k nemovité věci. Standardně je to zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky. Banka si ale kromě tohoto práva může zřídit (a často tomu tak je) i tzv. zákaz zatížení a zákaz zcizení. Podrobněji probírat, co tyto zákazy znamenají, by z tohoto článku udělaly román, což nechci – proto se jim opět budu věnovat samostatně. Nakonec je nutné zmínit další důležitý aspekt hypoték – v porovnání s ostatními druhy úvěrů mají zcela jistě nižší úrokové sazby.

Americká hypotéka

Dostáváme se k dalšímu, již méně běžnému typu úvěru, a to k americké hypotéce. Tato půjčka je totiž svým nastavením velmi podobná hypotéce, ale s tím zásadním rozdílem, že peníze můžete použít na cokoliv, je tedy tzv. neúčelová. Je to kombinace hypotečního úvěru a běžné půjčky, protože podmínkou americké hypotéky je, stejně jako u hypotečního úvěru, zajištění nemovitou věcí. Daní za neúčelovost jsou pak vyšší úrokové sazby, které jsou ale stále mnohdy nižší než sazby u klasických půjček. Také je zde oproti půjčkám možnost delší splatnosti a možnost vzít si úvěr ve výši až 70% hodnoty nemovitosti, která jde do zástavy. Z mé zkušenosti se nejčastěji využívá ke konsolidaci jiných půjček nebo pro účely podnikání. Potřebujete úvěr a nelze na něj napasovat některý z účelů na bydlení? Máte vhodnou nemovitost do zástavy? Americká hypotéka je tu pro Vás.

Další nestandardní typy spotřebitelských úvěrů na bydlení

Doposud byla řeč o více méně známých typech úvěrů; následující dva úvěry nemusí být širší veřejnosti úplně známé, protože se s nimi přeci jen tolik nesetkáváme. Avšak ve specifických případech jsou velmi užitečné. Jsou jimi předhypoteční úvěr a překlenovací financování. Společným znakem je jejich krátká “trvanlivost” – tedy spíš krátká doba splatnosti, která je ve většině případů pouze dva roky. Oba dva úvěry fungují jako jakási služba k hypotečnímu úvěru, což v praxi znamená, že nemohou nikdy fungovat samy o sobě, vždy se musí vázat k hypotéce. Co je tedy jejich podstatou?

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr je úvěr, jehož účelem je stejně jako u hypotéky bydlení, pouze s tím rozdílem, že není zajištěný žádnou nemovitostí. Proč není zajištěn nemovitostí může být dáno různými důvody, které mají společný jmenovatel – nemovitost nelze dočasně pro banku zastavit. Může to být tím, že je nemovitost v dražbě, že nemovitost patří družstvu nebo městu či jsou na nemovitosti exekuce – zásadní je, že k nemovitosti buď nelze zřídit zástavní právo, a nebo banka takovou zástavu neakceptuje (klasicky u nemovitostí v dražbě). Předhypoteční úvěr tuto situaci řeší tak, že v jeho rámci banka poskytne klientovi peníze, ale přestože nemá nic v zástavě, dá klientovi určitou lhůtu (maximálně dva roky) na to, aby nemovitost převedl do svého vlastnictví, případně zbavil exekucí, a teprve poté k ní zřídil zástavní právo. V tom okamžiku, co zástavní právo zřídí, stane se z předhypotečního úvěru naše dobře známá hypotéka. Toto období nejistoty, kdy banka nemá nic v zástavě, je vykoupeno vyšší úrokovou sazbou a také tím, že klient platí po dobu trvání předhypotečního úvěru pouze úroky.

Překlenovací financování

Třešničkou na dortu pak budiž jedinečné překlenovací financování, které na našem trhu nabízí pouze jediná banka. Nepleťte si to s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, to je úplně něco jiného. Tato služba je určena lidem, kteří již vlastní nějakou nemovitost, ale chtějí si koupit jinou. Třeba se chtějí odstěhovat z bytu do rodinného domu. Zároveň chtějí peníze z prodeje vlastněné nemovitosti použít na koupi nového domu – jak to ale udělat, aniž bych si prodal střechu nad hlavou, nebo se musel na přechodnou dobu stěhovat k rodičům? Pro toto je překlenovací financování jako dělané. Banka v jeho rámci a dohromady s hypotečním úvěrem (nezapomeňme, že překlenovací financování nemůže bez hypotéky existovat) půjčí svým klientům třeba i na celou kupní cenu domu, avšak pod podmínkou, že klient do dvou let svoji nemovitost, kterou vlastní a ze které se chce odstěhovat, prodá a z peněz z tohoto prodeje jednorázově splatí překlenovací financování.

Vyřeší se tak problém, kdy klient chce koupit něco nového a nemá vlastní zdroje, ale na druhou stranu vlastní nějakou nemovitost (v ideálním případě nezatíženou jiným úvěrem, ale i s tím se dá pracovat). Stejně jako u předhypotečního úvěru je i u překlenovacího financování vyšší úroková sazba (cca o 1%, takže nic drastického) a po dobu jeho trvání se opět platí jen úroky. Služba je ale pro klienty, kterým může pomoci, k nezaplacení.

Závěrem

Možností, jak zafinancovat Váš záměr, je mnoho. Za ta léta v oboru vím, že se dá vymyslet hodně věcí, které ze začátku mohou vypadat bezvýchodně. Nejde to vždy, ale jistá šance tu je. Je však potřeba znát možnosti, které trh nabízí a také metodiky jednotlivých bank. A od toho tu jsem já, abych Vám pomohl řešení najít a zrealizovat.

V případě, že nevíte, jak se v možnostech zorientovat, neváhejte se na mě obrátit. Rád vám pomohu srovnat myšlenky a najít smysluplné řešení.

Tomáš Rusňák, EFA – hypoteční specialista

721 329 442

tomas.rusnak@taurum.cz