Novostavba z developerského projektu vs. byt v původním stavu (ruina) vs. zrekonstruovaný starší byt

Chcete koupit byt a nevíte jakou cestou se vydat? To znám, ještě nedávno jsem byl v podobné situaci. Proto jsem se rozhodl podělit se s vámi o vlastní zkušenosti a také poznatky od mých klientů či rodiny. Doufám, že vám pomohou ke správnému rozhodnutí, jak se dostat ke svému vysněnému bydlení.

Naše myšlenkové pochody:

Začalo to minulý rok na jaře, rozhodli jsme se s partnerkou koupit byt. Věděli jsme, že jednou budeme chtít do baráčku, ale že na to není ta správná chvíle. Rozhodli jsme se pro novostavbu a vybrali si hezký malý developerský projekt v centru Plzně. Jenže jak to tak bývá, život přináší různé situace, pro nás naštěstí měl radostnou zprávu. Měsíc na to jsme totiž zjistili, že čekáme miminko. V tu chvíli se nám kompletně změnilo vnímání a také potřeby. Tak jsme se rozhodli, že možná bude lepší, kvůli mimču, pořídit domeček rovnou. V tu chvíli jsme narazili poprvé.

Partnerky představa o ideální lokalitě a velikosti pozemku je asi taková:

cca 800 – 1000 m2 v Plzni v centru, ideálně na náměstí, aby to bylo všude blízko a dostupné. 😃

Když jsme začali vyhlížet „podobný“ pozemek, zjistli jsme, že se absolutně nepotkávají naše představy o lokalitě a velikosti s představou o ceně. V plzni pozemky prostě nebyly a pokud ano, pro nás za neakceptovatelné peníze. Nakonec jsme tedy našli další developerský projekt na okraji Plzně a rezervovali si tam řadový domek 4+kk s garáží a malou zahradou, asi 200m2. Cena byla jen o milion vyšší než u bytu předtím a tak nebylo co řešit. Věděli jsme, že to je pro nás jen dočasné řešení a že stejně jednou budeme chtít domek dle našich ideálních představ.

Problémy s developerem

Dům, který jsme si vybrali, byl už z 6. etapy projektu a vzhledem k tomu, že jsem pár klientům pomáhal v předchozích etapách zafinancovat nákup RD či bytu, říkal jsem si, že tomu můžeme důvěřovat. První, co mě zarazilo, byla skutečnost, že jsem musel developera uhánět, aby se s námi sešel, připravil podklady, návrh rezervační smlouvy atd. Za další bylo zvláštní, že etapu už prodávali, ale neměli zatím stavební povolení. Když jsem namítal, že by to mohl být do budoucna problém, řekli mi, že je to pouze formalita, že už je zažádáno (což skutečně bylo). Sice jsem nechtěl rezervaci podepsat bez povolení, ale zájem byl tak velký a cena tak příznivá, že jsem neměl moc na výběr. Protože jsme si brali hypotéku, tak se ani bance moc nelíbilo, že ještě nemají povolení, ale nakonec jsme to vyřídili. Hypotéku jsme podepsali, rezervační smlouvu také, rezervační poplatek jsme zaplatili a pak čekali, kdy nás po získání povolení vyzvou k podpisu SoSBK (budoucí kupní smlouvě). No a letos v červnu přišel email s tím, že povolení nedostali, že musí nejprve vyřešit kanalizaci v obci a že bude asi až za rok, což by pro nás znamenalo posunutí kolaudace minimálně o další rok, spíš déle.

Vzhledem k tomu, že bydlíme v malém 1+1 a synovi už to tam začínalo být malé, rozhodli jsme se ukončit rezervaci a hledat něco jiného. Problém byl trochu s bankou, protože při nerozčerpání úvěru nám hrozila sankce 5% z výše úvěru, takže něco přes 200.000 Kč. Nic pěkného!

Naše myšlenkové pochody #2

RD už bychom tak na rychlo nesehnali. Respektive jsme nechtěli kupovat nic staršího k rekonstrukci a novostavby prostě nejsou (dle našeho zadání). Vrátili jsme se tedy zpět k myšlence koupit byt. Ale jaký? Novostavbu? Starší „ruinu“? Nebo starší zrekonstruovaný byt? Každá varianta má své plusy a své mínusy. Zde je tedy výčet toho, o čem jsme přemýšleli: Abych zde nepsal román, rozepíšu výhody a nevýhody pouze do bodů. O každém z nich se dá diskutovat a samozřejmě také polemizovat, berte to, prosím, pouze jako můj subjektivní pohled na věc.

Novostavba z developerského projektu

Člověk by si řekl, že je to asi ideální varianta, pokud na to jsou peníze, ale je to skutečně tak?

Výhody:

  • nové bydlení, první majitelé – vše je hezky provedené, nemusíme se o nic starat
  • nízké provozní náklady – malá spotřeba energií a nízký fond oprav
  • vše zařídí developer a předá nám byt hotový dle našich představ
  • možnost zařídit si vše dle vlastního vkusu – sami ovlivňujeme konečný vzhled bytu
  • výstavba dle aktuálního standardu – moderní materiály a technologie
  • dobře dispozičně řešené – máme i možnost podílet se na úpravách dispozic
  • parkovací stání součástí koupě bytu – mám jistotu že vždy zaparkuji
  • neplatí se 4% daň z nabytí nemovitosti

Nevýhody:

  • kvalita provedení – je potřeba velmi dobře kontrolovat průběh výstavby, normy jsou nastavovány na nutné minimum
  • kreditní riziko developera – může se stát, že zkrachuje a objekt nedostaví
  • nedodržování termínů předání – kolaudace se velmi často zpozdí, někdy i významně
  • podivné způsoby financování průběhu výstavby – často u malých developerů
  • nadstandardy a úpravy v projektu jsou drahé developer má velké slevy na standardy a jakmile chceme něco jiného, výrazně se navyšuje cena
  • celkové náklady na pořízení bytu jsou vyšší v přepočtu na m2
  • k nastěhování až za delší dobu – většinou déle než za rok

Koupě staršího bytu v původním stavu (ruiny)

Starší byty mají své kouzlo a historii. Sestra koncem minulého roku jeden takový v Plzni koupila. Byl za dobrou cenu, ještě se vyjednala drobná sleva a naplánována byla celková rekonstrukce. Podobnou zkušenost mám také za poslední rok od několika klientů. Jaké má toto řešení plusy a mínusy popíši opět v bodech níže:

Výhody:

  • příznivé pořizovací náklady – většinou jsou byty v porovnání s rekonstruovanými výrazně levnější
  • možnost vybourat komplet celý byt (není vám ho líto) a realizovat celkovou rekonstrukci dle vlastního návrhu
  • možnost ovlivnit kvalitu materiálů, technologie i rekonstrukce samotné
  • 100% kontrola nad konečným vzhledem bytu

Nevýhody:

  • časová náročnost – nemůžete bydlet ihned, v dnešní době je celková rekonstrukce na delší horizont (pokud nemáte dodavatele, který to udělá na klíč, ale tam je zase vyšší cena)
  • nasmlouvávání jednotlivých subdodavatelů je komplikované – mnoho z nich je nespolehlivých a nakonec je potřeba je vyměnit
  • překročení rozpočtu rekonstrukce – opravdu neznám nikoho, kdo by se vešel do původního záměru – mohou vyvstat různé okolnosti a jakmile odkryjete jednotlivé části, můžete být nemile překvapeni
  • vyšší provozní náklady – fond oprav i náklady na energie
  • stres, zda se všechno povede (navíc je potřeba stálé kontroly, aby byla rekonstrukce dle našich představ)

Koupě již zrekonstruovaného bytu

Takových najdete na trhu poměrně dost, takže je z čeho vybírat. Otázkou je, jak dlouho je nemovitost po rekonstrukci a jak moc je byt zachovalý. I tato varianta má své klady a zápory, jaké si ukážeme zde:

Výhody:

  • možné k nastěhování ihned
  • odpadají starosti spojené s rekonstrukcí (nahánění dělníků, shánění materiálu atd.)
  • úspora času, energie a práce
  • jednoduché pro financování hypotékou

Nevýhody:

  • rekonstrukce nemusí být provedena dobře a kvalitně
  • nemusí se nám tam všechno líbit, něco bychom si zrekonstruovali sami jinak
  • vyšší cena – majitel si nechá rekonstrukci většinou slušně zaplatit (i přesto je to výhodnější než u novostaveb)
  • můžu mít skvělý byt ve špatném domě (starý, nezateplený, bez výtahu atd.)
  • můžu natrefit na špatné „asociální“ sousedy (u novostavby je riziko mnohem menší)

No a jak jsme to nakonec vyřešili?

Neměli jsme moc požadavků, ale ten hlavní byl, abychom mohli bydlet co nejdříve, aby to bylo bez zbytečné práce a starostí (viděl jsem pár lidí kolem, co s tím mají za práci, kolik jim to bere času a pozornosti a že se jim to stejně stále více a více prodražuje) a abychom vybrali super lokalitu, kde budeme spokojeni. Nakonec se povedlo vybrat 2 byty v té samé ulici, naprosto totožné, každý v jiném patře a v jiném domě, jeden po nové úplné rekonstrukci (asi 2 roky nazpět) a druhý v původním stavu. Rozdíl mezi nimi byl 650.000 Kč. Když jsem si spočítal, kolik by nás vyšla ona rekonstrukce u druhého nerekonstruovaného bytu, došel jsem k závěru, že finančně bychom si moc (možná vůbec) nepomohli. První byt byl krásně provedený – majitel je stavař a dělal ho pro sebe (ne na investici, což je velká výhoda) a po prohlídce nám bylo jasné, jakou variantu zvolíme. Sice i nás čeká ještě drobná stavební úprava, ale realizaci odhaduji max na týden a jinak je to pouze o zařízení bytu nábytkem a nastěhování se.

Závěrem

Nedá se říci, která z variant je dobrá a která špatná, každá má své klady a zápory. Je potřeba vědět, jaké jsou vaše priority, co je pro vás akceptovatelné a co už nikoliv, jaké jsou vaše finanční možnosti a pak se vám celý proces velmi zjednoduší.

V případě, že vás nákup nemovitosti čeká a nevíte, jak se v možnostech zorientovat, neváhejte se na mě obrátit. Rád vám pomohu srovnat myšlenky a najít smysluplné řešení.

Domluvme si schůzku, kde probereme detaily!

Tomáš Rusňák, EFA – hypoteční specialista

721 329 442

tomas.rusnak@taurum.cz