Situace na hypotečním a realitním trhu – 2/2023

Tak, konečně jsem našel čas napsat tento článek. Pomohla cesta vlakem z Plzně do Brna.

Zájem o nemovitosti je stále malý a nabídka významně převyšuje poptávku. Sice už ceny nemovitostí začaly na většině míst v České republice klesat, ale stále to ještě není na takové úrovni, aby se o ně zájemci začali opět prát. Naopak očekávání kupujících jsou vlivem médií a situací kolem nás nastaveny tak, že čekají mnohem významnější slevu, než tady aktuálně je.

Hypoteční trh je defacto mrtvý a v posledních měsících se dělá objem na úrovni kolem 6 miliard Kč měsíčně, přičemž počet nových hypoték je lehce přes 2000 kusů za měsíc v celé ČR napříč všemi bankami. To s nadsázkou znamená, že ty lidi můžeme už znát jménem.

To je takový rychlý vhled do problematiky.

Zkusím teď zmínit pár důvodů, které stojí za současnou situací na hypotečním trhu:

1. Za poslední rok se trh změnil o 180 stupňů a ve velké výhodě jsou kupující. Není na ně spěch, mohou se na nákup lépe připravit, mají čas na vyřízení hypotéky a hlavně, dokáží si vyjednat zajímavou slevu. Neplatí to vždycky, ale mám takové informace od lidí, se kterými se potkávám.
2. Je vysoká inflace, znehodnocují se peníze a lidé hledají způsoby, kam bezpečně zainvestovat své úspory. Nemovitosti jsou Čechy dlouhodobě považované za bezpečnou a v zásadě konstantní investici, proto se také těší takové oblibě. Na druhou stranu, kdo potřebuje k nákupu investiční nemovitosti i pomoc hypotéky, může mít kvůli vysokým sazbám smůlu. Výnos už pak moc nevychází a navíc se někteří lidé k financování ani nedostanou. Prostě na to nemají bonitu.
3. Úrokové sazby u hypoték jsou stabilně na úrovni kolem 6 %, v naprosto výjimečných případech se umíme dostat někam na úroveň 5,5 %. Ale nechci se tím tady ohánět, většiny klientů se to prostě netýká. V posledních týdnech přišlo hned několik bank se snížením základních úrokových sazeb. Jsou to tedy první vlaštovky a ty jaro nedělají, ale je to pro celý trh dobrá zpráva.
4. Od dubna 2022 jsou na hypotečním trhu nastaveny závazné úvěrové limity pro banky (DTI a DSTI) a tím se obecně zhoršily podmínky na trhu. Znevýhodnění pak jsou lidé nad 36 let věku, pro které jsou podmínky přísnější, celkově to ale hypoteční a realitní trh dost zbrzdilo, což bylo cílem ČNB. Dalo by se říct, že cíl splněn. Zásah, potopeno.

Co se bude dít dále s úrokovými sazbami?“

Toto je dotaz, který jsem za posledních pár dní dostal tak dvacetkrát. ČNB na posledních 5 zasedáních ponechala základní úrokovou sazbu na hodnotě 7 %. Úrokové swapy ale v posledních měsících klesaly a tak se může stát, že úrokové sazby u hypoték pomalu začnou klesat směrem dolů. První vlaštovky už vlastně přiletěli, jedná se zatím o kosmetické úpravy směrem dolů.

Není ale potřeba panikařit, pokud potřebujete vyřešit svou životní situaci, věřím, že cestu přes všechno výše zmíněné najdete a dostanete se ke svému vlastnímu vysněnému bydlení. A když ne k tomu vysněnému, tak alespoň k nějakému provizornímu. Nikdo přeci neříká, že nemůžete jít k Vašemu snu po postupných krocích.

Stejné je to u nás doma. V ideálním případě chceme s manželkou koupit stavební pozemek, na nějakém pro nás ideálním místě, zpracovat studii a projekt, vyběhat stavební povolení a začít realizovat výstavbu našeho vysněného domu.

Jenže pozemek hledáme už přes 2 roky a v nabídce se neobjevilo vůbec nic, co by dávalo smysl koupit. Syn už je „velkej kluk“, už mu byly 4 roky a já vím, že pro něj chci nějakou zahradu, kam si spolu můžeme jít kdykoliv zablbnout, kopnout s míčem a podobně.

Proto jsme se loni rozhodli a místo toho, abychom na dům nebo pozemek stále čekali, pronajali jsme si dům v lokalitě, kde chceme žít. A víte co, bylo to skvělé rozhodnutí. Už jsem tady o tom párkrát psal nebo mluvil v podcastu, tak si to můžete také poslechnout.

Jak bychom se teď zachovali?

Stále se po pozemku či RD ke koupi díváme a popravdě moc neřeším, jaké jsou teď sazby nebo ceny nemovitostí, jaká je jejich dostupnost a podobně. Vím, že to chci vyřešit a pokud se objeví něco zajímavého, koupíme to bez ohledu na vnější okolnosti.

Moje zkušenost je taková, že lidé, kteří řeší takové ty běžné záležitosti typu založení rodiny, stěhování se za prací, vypořádání při rozvodu atd. prostě tolik neřeší aktuální situaci kolem úrokových sazeb či cen nemovitostí. Prostě a jednoduše potřebují vyřešit svou životní situaci a jestli jsou zrovna nemovitosti levnější nebo dražší a jestli je úroková sazba nad dlouhodobým průměrem nebo pod, je prostě tolik netrápí.

Jiné je to u investorů do nemovitostí, ti naopak ceny nemovitostí i úrokové sazby sledovat musí, protože to je jeden z klíčových parametrů, aby investice vycházela dobře.

Současná situace si vyžaduje i odpovědi na další otázky, které visí ve vzduchu

Lidé se mi ptají zda mají refinancovat hypotéku už teď nebo počkat třeba na druhou polovinu roku. Můj názor je následující.

Jednoznačně bych to řešil později. Osobně očekávám, že úrokové sazby v letošním roce budou klesat, ale na druhou stranu, nebude to nic významného. Pokud zakončíme rok 2023 se sazbami u hypoték kolem 5 %, bude to úspěch.

Obecně lze pak říct, že obecné rady nefungují, vždycky to je individuální a tak k tomu prosím přistupujte. Pokud chcete znát můj názor na vaši situaci, ozvěte se.

• Důležitá věc! Neřešil bych refinancování, ale refixaci. Refinancování znamená převedení hypotéky do jiné banky. Ale ne vždy je to potřeba. Naopak, velmi často to potřeba není. Jen vám to nikdo neřekne, poradce vám to sám od sebe nenabídne, nemá za to totiž provizi. Když vám udělá novou hypotéku, provizi dostane.
• Refixace úroku je změna úrokových podmínek ve vaší stávající bance na konce fixace vaší hypotéky. Nemusíte ji tedy nikam převádět a je to pro vás téměř bez starostí a časové dotace. Refixovat hypotéku můžete dokonce i v průběhu rozběhnuté fixace. Moje zkušenost je taková, že jsou banky ochotné o tomto kroku jednat a že je reálné úroky snížit i v průběhu. To nám ostatně ukázal už rok 2020.

S nákupem nemovitostí souvisí pár bodů ohledně aktuální situace na realitním trhu:

1. Každý chce, aby jeho peníze vydělávali a nikdo o ně nechce zbytečně přicházet. Proto se není čemu divit, že lidé chtějí bezpečné investice a nemovitosti jsou pro jednoznačně první volba. V době, kdy jsou vysoké úspory domácností, protože během pandemie nebylo za co utrácet, dále je zde nedůvěra v systém a vysoká inflace, jsou nemovitosti útočištěm pro konzervativní investory. Jedním z důvodů je to, že jsou pro ně hmatatelné. Umí si je už dopředu představit. Akcie jsou moc abstraktní. Tento trend bude ještě nějakou dobu pokračovat, i když investice do kapitálových trhů táhnou lidi čím dál, tím více.
2. Je zde přísun zahraničního kapitálu do České republiky, do velkých měst, hlavně do Prahy, protože i když se nám to nezdá, Česká republika je ekonomicky i politicky stabilní země. Je to bezpečná země s nízkou kriminalitou, Praha je kulturní a architektonický skvost, je to srdce Evropy a jedno z nejkrásnějších měst světa, no a nemovitosti tu ještě nejsou tak drahé, jako v jiných metropolích. Proto se dá tak nějak počítat s tím, že tento trend přílivu peněz na pražský, potažmo český realitní trh bude i nadále pokračovat. Jsou to lidé, kteří kupují nemovitosti převážně v novostavbách a za cash. Takže jsou reálnou konkurencí lidem, kteří chtějí nemovitost pro vlastní bydlení.
3. Vznik retailových nemovitostních fondů investujících i do bytových domu (ne jen do administrativních, obchodních, výrobních či skladových prostory.
4. Velmi pomalá výstavba a uvolňování nových nemovitostí do oběhu. Nová výstavba je velmi pomalá kvůli zdlouhavému administrativnímu procesu ohledně stavebního povolení a zlepšení je v nedohlednu, někteří developeři navíc kvůli situaci na trhu uvažují o tom, že některé projekty pozastaví a tak se dá očekávat, že se na trh v následujících měsících dostane ještě méně dokončených nemovitostí. Na druhou stranu, možná že se to týká úplné menšiny developerů a zbytek trhu bude fungovat podobně, jako v minulých letech.
5. Přesun lidí do měst nebo k městům kvůli lepším pracovním příležitostem. Nemovitosti na venkově se sice prodávají, ale Češi je kupují mnohem více k rekreaci, než k trvalému bydlení. Naopak se z těchto oblastí lidé stahují blíže k městům. Zcela logicky, jsou tam totiž větší možnosti, více zábavy, sportu, práce a celkově je život komfortnější.

To všechno vede k tomu, že ceny v dlouhodobém horizontu nejspíše porostou, v poslední době se tak dělo poměrně rychle. Nejsme země jako Itálie nebo Španělsko, kde došlo ve 21. století k významnému poklesu, ze kterého se trh ještě úplně nevzpamatoval. Naše situace je v tomto ohledu úplně jiná.

Teď to vypadá, že alespoň tyto vysoké sazby odradí spekulanty a zároveň bohužel znemožní určité skupině lidí přístup k vlastnímu bydlení. To povede k poklesu cen nemovitostí na většině území, což se ostatně už děje. Když se bavím s realitními makléři, tak ve většině případů očekávají ceny nejnižší ve druhé polovině roku, což v kombinaci se snižujícími se úroky automaticky povede k nastartování realitního trhu, většímu zájmu a opětovnému zdražování nemovitostí. Alespoň tak to vidím já, jestli se to stane nám ukáže až čas!

Jestli se vám článek líbil, zanechte mi lajk nebo nějaký komentář a určitě dejte odběr newsletteru.

Jestli vás zajímá, co mohu udělat přímo pro vás, napište mi.