Je lepší řešit hypotéku sám nebo přes poradce?

V tomto článku se chci zaměřit na to, jakým způsobem můžete řešit hypotéku a zda je pro vás lepší řešit hypotéku na vlastní pěst a nebo ve spolupráci s hypotečním specialistou / finančním poradcem. Případně jak si takového člověka vybrat a co od něj čekat a vyžadovat.

Nemovitosti jsou stále dražší a pořízení vlastního bydlení se stává poslední dobou složitější záležitostí. Zaplatit nemovitost pouze z vlastních zdrojů je pro většinu čechů téměř nereálné a proto plno lidí potřebuje financovat koupi či výstavbu nemovitosti hypotékou.

Hypotéka je produkt jako každý jiný. Není to žádná raketová věda a jak s oblibou říkám, zvládne ji vyřídit úplně každý. Pokud ale nejste hypoteční specialista, bude pro vás mnohem složitější pochopit všechny zákonitosti a detaily, abyste si zajistili nejvýhodnější hypotéku přímo pro váš specifický případ. 

V zásadě máte 2 možnosti. Musíte se rozhodnout, zda si chcete vyřizovat hypotéku sami nebo se svěříte do rukou odborníka, nejlépe nezávislého hypotečního specialisty.

Pokud chcete úvěr vyřizovat sami, musíte se připravit na to, že to bude více práce, budete potřebovat více času a může se stát, že se dostanete do situace, kdy si nebudete úplně vědět rady. Na druhou stranu jediný, kdo vám to může podělat, jste vy sami a to vám může vyhovovat. Pro někoho to může být i zajímavá výzva a zpestření běžného života. Přeci jen, budete muset trochu obchodovat, vyjednávat, analyzovat a může to být i zábava! 🙂

Pokud se svěříte do rukou odborníka, skutečně člověka, který tématu rozumí, může to být velmi dobrý krok. Bohužel těch „rádoby“ odborníků je na trhu hodně a vám se bude těžko hledat toho pravého. Proto je tato verze sama o sobě také riziková, protože můžete velmi jednoduše šlápnout vedle. Pokud se vám však povede najít k sobě kompetentního parťáka, může vám ušetřit nejen čas a starosti, ale také dost peněz. 

Chci si hypotéku řešit sám

Sepsal jsem 4 body, na které zkuste myslet, když si budete hypotéku vyřizovat sami

1) NESPOKOJTE SE S PRVNÍ NABÍDKOU. Všechno je to o správném výběru banky. Čím složitější případ máte, tím více záleží na bance, se kterou ho budete nakonec financovat. Jakmile ji vyberete, nespokojte se s první nabídkou, kterou vám dají. Pravděpodobně nebude nejlepší, jakou můžete dostat. Jsem si tím skoro jistý. Doporučuji oslovit bank více, ať si uděláte obrázek o tom, co je na trhu možné. Klidně pošlete nejlepší nabídku konkurenci, ať se snaží a nabídne něco víc. Ale pozor! Celkovou výhodnost nabídky nelze posuzovat pouze podle úrokové sazby. To je z mé zkušenosti nejčastější chybou, kterou lidé dělají. Naopak do hypotéky vstupuje mnoho dalších faktorů, které výhodnost určují, např. poplatky za odhady, zpracování, čerpání či aktualizace odhadů a v poslední době také akceptace příjmu nebo jak dopadne odhad.

2) ZVOLTE VELKOU BANKU, POKUD MÁTE NA VÝBĚR. Přijde vám tato rada zvláštní? Asi kdybych nebyl z oboru, také bych se divil. Velká banka, díky své stabilitě a velkému objemu úvěrů, které poskytuje, dokáže velmi často vyřešit i na první pohled nemožné případy. Jde toho hodně vyjednat individuálně přímo na risku nebo se schvalovately, ale pravděpodobně na vlastní pěst nebudete mít šanci se k takovým řešením dostat. Pokud je tedy vaše situace složitá, doporučuji raději oslovit hypotečního specialistu, protože v bankách budete jednat s běžným bankéřem, který má jasná pravidla a jede podle metodiky. 

3) MĚJTE K RUCE PRÁVNÍKA. Administrativa spojená s vyřízením úvěru či kupní smlouvy je velká a pokud si nejste jistí, konzultujte celou záležitost s právníkem. Sice vás to bude stát pár tisíc navíc, ale vzhledem k celkovému objemu vaší investice to je velmi malá a zanedbatelná částka. Právník dokáže odhalit nesrovnalosti ve smluvní dokumentaci a pomůže vám s případným vyjednávání o změnách.

4) OBRŇTE SE TRPĚLIVOSTÍ. Musíte si uvědomit, že pro banku jste malý kšeft. Že si u nich berete úvěr jednou, možná dvakrát za život a pokud to není velký objem, budete často čekat, než se k vašemu případu dostanou. Tak to prostě je, pokud v bance nestíhají a bude na ně tlačit několik lidí zároveň, budou se muset rozhodnout, koho zpracují přednostně. Vzhledem k tomu, že větší část hypoték jde do bank skrz externí sítě zprostředkovatelů, musí si je banky více předcházet a vy budete čekat, až na vás přijde řada. Vím to, protože někdy musíme čekat i my, protože banka nestíhá. 

Chci pomoci od profesionála

Netroufáte si na hypotéku sami, nevadí. Zde nejdete tipy, jak vybrat správného parťáka pro vyřízení hypotéky.

1) VELMI DOBŘE VYBERTE, S KÝM SPOLUPRACOVAT. Alfa a omega dobré hypotéky je skutečně v tomto případě poradce, se kterým ji budete řešit. Koukněte na jeho reference, profil na sociálních sítích (LinkedIn, Facebook či Instagram), pokud máte po schůzce, zhodnoťte první i celkový dojem a hlavně se neunáhlete. Dobře padnoucí oblek ještě neznamená, že máte proti sobě správného parťáka. Prostě si ho trochu proklepněte. Ideální je, když na něho máte dobré doporučení od člověka, kterému věříte, a kterému už hypotéku vyřídil. Ne vždy to však jde. Dobrých poradců je jako šafránu a většinou jsou dost vytíženi, ale to je přesně ten typ člověka, se kterým spolupracovat chcete. Jen na něj musíte někde narazit.

2) DŮVĚŘUJTE, ALE PROVĚŘUJTE. Přeci jen, stále je to váš úvěr, vaše peníze, vaše nemovitost a tím pádem i vaše zodpovědnost. Nedávejte ji slepě do rukou cizího člověka. Může na vás působit dobře, věrohodně, ale o jeho peníze ani majetek se nejedná. Samozřejmě, i on v tom má peníze, lépe řečeno odměnu za získání klienta pro banku (provizi), ale to nezaručuje, že se na něco nevykašle, že na něco nezapomene nebo že ho něco důležitého nenapadne. Stále se snažte být v obraze. Dobrý poradce vám může hodně pomoci, špatný vám zas může přidělat plno starostí.

3) NENECHTE SE OPÍT ROHLÍKEM. Často se nám stává, že narazíme na klienta, který už nějakou nabídku má. Dokonce je to občas „super výhodná“ nabídka, na kterou se nejsme schopni dostat. V tu chvíli začínáme pátrat po tom, co se vlastně děje. Téměř vždycky zjistíme, že nabídka není schválena bankou, že o ní v bance vlastně vůbec nikdo neví. Jak se říká, papír snese všechno! Bohužel pro vás. Ve finále to však znamená, že klient tyto podmínky nemá šanci dostat. Vyjet si PDF z kalkulačky banky se zkreslenými parametry není nic těžkého, tak pozor na to, ať nejste zbytečně zklamaní 

Výše uvedené rady berte prosím pouze jako moji mnohaletou zkušenost. Každý případ je individuální, každá hypotéka jiná a tak je k tomu potřeba přistupovat, ať si chcete úvěr vyřizovat sami, nebo se svěřit do rukou profesionála. Ať už se rozhodnete jakkoliv, držím vám palce, ať je to pro vás příjemná zkušenost.

Kdo je to nezávislý hypoteční specialista a co od něj očekávat a v čem může opravdu pomoci?

Ze statistik v ČR vyplývá, že 65% hypoték je sjednáno díky hypotečním poradcům a zprostředkovatelů hypoték. Je však důležité si říci, kdo je opravdový a nezávislý hypoteční poradce a odborník na sjednávání hypoték. V ČR je necelých 19 tisíc zprostředkovatelů spotřebitelských úvěrů, mezi které patří i hypotéky. (Statistika je ze začátku května z oficiální evidence ČNB) Někteří mají tuto činnost jen jako přivýdělek a mají licence pouze u jedné nebo dvou bank. Zkusím shrnout jak hledat na trhu hypotečních odborníků, tak abyste se nezklamali a nepřidělali si spíše potíže.

Každý kvalitní hypoteční specialista by měl hledat hypotéku šitou na míru vašim potřebám a možnostem, umět vyřídit hypotéku rychle a efektivně a také samozřejmě umět vybrat nejvýhodnější úvěr na trhu. Základem také je, aby dodržoval etický kodex. Měl by jednat v zájmu klienta a spolupracovat s co nejvíce bankami. Nikdy by klientům neměl doporučovat něco, co pro ně není výhodné či je nerelevantní, třeba jen kvůli vyšší provizi.

1) Co je Alfou a Omegou kvalitního hypotečního specialisty?

Měl by být:

• Profesionální rádce a obdorník v oboru – denně se pohybuje v oblasti hypoték, sleduje vývoj úrokových sazeb i cen jednotlivých nemovitostí a zná podmínky a metodiky napříč bankovním sektorem. Vám jako klientovi by tedy mělo stačit sdělit své představy a požadavky a profesionální hypoteční specialista vás nasměruje tam, kam potřebujete.
• Nezávislý a objektivní rádce – tzn. v portfoliu by měl mít ideálně všechny banky a to i takové, které se na něco specializují, aby klientům dokázal zařídit i nestandardní služby. Měl by klientovi na základě jeho představ a požadavků nabídnout hypotéku ušitou přesně na míru. A to bez toho, aniž by ho jakkoliv tlačil k nějakému řešení. Bohužel dnes je hypoteční trh jedna velká džungle a ne každý se v ní dokáže dobře pohybovat. Proto od svých klientů často slyším nespokojené komentáře na jejich předchozí zkušenosti s jinými poradci. Je to asi normální. Jako v každém oboru můžete narazit na špičkového odborníka nebo na nezkušeného nováčka či diletanta, který se to stejně nikdy nenaučí.
• Individuální přístup ke klientovi – hypoteční specialista by měl vždy probrat stávající situaci klienta, doporučit nejvhodnější postup a také zhodnotit, jak vysoké jsou jeho šance na získání hypotečního úvěru u jednotlivých bank. Měl by hypotéku umět zasadit do jeho celkové životní situace a to i s ohledem na jeho budoucí cíle a plány.
• Šetřit klientovi čas – výběr, sjednání a vyřízení hypotečního úvěru trvá zpravidla týdny a ve složitějších případech může trvat i měsíce náročných byrokratických úkonů a papírování. Zájemci o hypotéku se většinou v tomto procesu neorientují a tak mohou zbytečně nadělat chyby, které je pak mohou přivést k zamítnutí hypotečního úvěru, kdy banka vrátí žádost k přepracování či v horším případě úplně žádost zamítne. Což může vést i k tomu, že člověk přijde o nějaké peníze. Typicky rezervační záloha u kupované nemovitosti atd.

2) Jaké jsou ceny za služby hypotečních poradců?

Standardně jsou služby hypotečních specialistů pro klienty bezplatné. Placeni jsme nejčastěji provizně z objemu úvěru. Provize se mohou pohybovat přibližně od 0,5 % až po 1,65 %. Veškeré náklady na poradce platí příslušná banka za tzv. zprostředkování obchodu. 

3) Jak si hypotečního specialistu proklepnout?

Profese hypotečního specialisty (zprostředkovatele) je od roku 2017 regulovaná povinou certifikací u ČNB, která se skládá z kombinované písemné zkoušky. Seznam registrovaných subjektů najdete na stránkách ČNB. 

Licence sama o sobě ale neříká nic o kvalitě hypotečního specialisty. V dnešní době je potřeba být v onlinu vidět a tak by měl mít vlastní webové stránky, měli byste ho najít na sociálních sítích jako je LinkedIn, Facebook nebo Instagram a měl by mít vizitku na Googlu. Ideálně s nějakými referencemi. 

4) Co běžně hypoteční specialista zdarma vyřídí?

• veškeré konzultace – výpočet bonity klienta a výběr nejvhodnějšího produktu dle specifik a požadavků klienta
• komunikaci s bankou a se všemi zúčastněnými stranami – např. vyjednání speciálních podmínek pro klienta,
• kompletaci úvěrové složky a podporu při vyřizování administrativy – tedy i zajištění odhadu nemovitosti, podkladů k nemovitosti z katastrálního úřadu
• monitoring schvalovacího procesu v bance,
• doprovod do banky k podpisu úvěrových a zástavních smluv – případně vysvětlení formulací v těchto smlouvách,
• zajištění nezbytného pojištění – pojištění nemovitosti, atd.
• poskytne pomoc při zajištění splnění podmínek pro čerpání úvěrových prostředků
• zajištění převedení peněz z banky na účet klienta či prodávajícího nemovitosti (např. do advokátní úschovy
• zajištění splnění následných podmínek po vyčerpání peněz z banky

Proč je výhodou spolupracovat s hypotečním specialistou?

Kvalitní nezávislý hypoteční specialista vám nejen ušetří plno starostí a času, ale dokáže vám také zajistit podmínky, které si sami jako klienti moc nemáte šanci dohodnout (speciální zvýhodněné podmínky, jako jsou nižší úrokové sazby nebo slevy na bankovních poplatcích).

Hypoteční specialisté jsou v nepřetržitém kontaktu s bankami, proto disponují aktuálními informacemi o daných produktech a jejich podmínkách. Dobrý hypoteční specialista je klientovi k dispozici po celou dobu vyřizování úvěru a je jeho pravou rukou a strážným andělem na poli hypoték.

Pokud vás zajímá, jak by mohla vypadat spolupráce se mnou, můžete se mrknout na web www.tomasrusnak.cz, kde najdete plno informací o hypotékách a o tom, jak spolupráce probíhá. Najdete tam na mě také kontakty či kontaktní formulář, tak se nebojte ozvat. 🙂

Z dnešního článku je to vše. Pokud financování aktuálně řešíte nebo vás to v dohledné době čeká, jsem k dispozici. 🙂