Největší chyby při vyřizování hypotéky.

Lidé chodí nepřipraveni nebo naletí na „lákavé“​ nabídky.

Bohužel si stále plno lidí představuje vyřízení hypotéky trochu jako Hurvínek válku, a tak se čas od času píše o tom, jak klient prodělal peníze, jiný si sjednal nevýhodný úvěr nebo někdo úvěr ani nedostal.

Věřte tomu, nebo ne, ale většině situací se dá předejít. Proto jsem se rozhodl sepsat 5 nejčastějších a zároveň velmi závažných chyb, se kterými se u svých klientů setkávám.

1) NEPŘIPRAVENOST

Stále se mezi vámi najde dost „střelců“, kteří se mi ozvou v době, kdy najdou nemovitost a řeší s protistranou detaily v rezervační smlouvě. To je věc, které vůbec nerozumím. Asi je to tím, že se v hypotečním světě pohybuji a uvědomuji si, kde všude se to může zaseknout.

Jít si vybírat nemovitost, nedej bože si ji vybrat a až pak začít řešit, jestli mi banka půjčí peníze, považuji za něco naprosto šíleného. Ale děje se to. A děje se to pořád mnohem častěji, než by bylo zdrávo.

Vím, že někteří kolegové z branže klienty, kteří přijdou jen zjišťovat, jaké mají možnosti, moc nechtějí. A já chápu proč. Udělat analýzu možností zabere nějaký čas a je to práce, která může přijít úplně vniveč, protože až půjdete na prohlídky nemovitostí, každý makléř vám nabídne i financování a poradci tak přicházejí o klienta.

Mě ale takoví klienti nevadí. Naopak, jsem rád, když se mi ozvete klidně půl roku dopředu. Máme na nalezení řešení dostatek času, můžeme odladit detaily, můžeme například připravit bonitu. Prostě to dokážeme naplánovat, když to zrovna nevychází nejlépe.

2) „PRÁVNÍKA NEPOTŘEBUJEME“

Toto považuji za jeden z největších omylů, kterých se můžete dopustit. Pokud se v právních záležitostech dobře orientujete, tak právníka asi opravdu nepotřebujete, ale za svůj život jsem se setkal pouze s minimem lidí, kteří by to tak měli. Všem ostatním ho bezpodmínečně doporučuji.

Pokud si pořizujete nemovitost v řádu několika milionů korun, nemělo by vám být líto dát pár tisíc za kvalitního advokáta se specializací na realitní právo, který vám pomůže ošetřit závažná rizika spojená s koupí nemovitosti.

Pro většinu lidí je koupě vlastního bydlení největším životním finančním krokem, který zažijí, a podle mě advokát není správné místo, na kterém byste měli šetřit.

Doopravdy jsem už zažil plno nestandardních situací a bylo velmi dobře, že mého klienta hájil někdo, kdo tomu fakt rozumí. Bůh ví, jak by některé koupě dopadly bez jeho pomoci.

Možná si neuvědomujete možné následky případných sporů a soudních tahanic. Možná je to proto, že jste se s tím nikdy nesetkali (to je pochopitelné), ale věřte mi, když už se v celém procesu nějaký problém objeví, je to daleko závažnější a daleko nákladnější, než když si vezmete advokáta rovnou, aby preventivně všechny tyto potenciální problémy odstranil. Pokud nejdou odstranit, měl by vás alespoň upozornit na tato rizika a jejich následky.

Možná to v konečném důsledku způsobí, že danou nemovitost nekoupíte, což je nejspíše dobře, protože za ty problémy to fakt nestojí.

3) NALETÍTE NA LÁKAVOU, spíše nereálnou NABÍDKU (většinou NÍZKÝCH ÚROKOVÝCH SAZEB)

Toto je velmi častý jev. Člověk se rád nechá zlákat „neodolatelnou“ nabídkou, která sice reálná není, ale jak se říká: „Nikdo vám nemůže dát tolik, kolik vám já můžu slíbit.“

A ať se vám to líbí nebo ne, plno poradců i firem se tímto heslem řídí.

Bohužel je to faktor, se kterým se setkávám často. Lidé se rozhodují na základě emocí a nízká úroková sazba v nich vyvolává pocit dobrého dealu. Není to vždy tak jednoduché, protože úroková sazba nám neukazuje celkové náklady, tedy včetně všech dalších poplatků a plateb spojených s vyřizováním úvěru.

Doporučuji nevěřit všem lákavým marketingovým nabídkám, které uvidíte. Některé ani nebudou reálné a jiné se vašeho konkrétního případu nemusí týkat. Vždy je lepší udělat si malý průzkum trhu, ať už sami, nebo prostřednictvím nějakého nezávislého zprostředkovatele (specialisty), který vám s tím pomůže.

Pokud bychom žili v perfektním světě, kde by měl každý dostatečnou bonitu, dostatečné vlastní zdroje a byl dostatek vhodných nemovitostí na trhu, za příznivou cenu, zaměřili bychom se hlavně na náklady a s tím spojené úrokové sazby.

Já v něm ale nežiji. A moji klienti také ne. Řeším s nimi nejrůznější trable a většinou jsou rádi, že hypotéku vůbec dostanou. Desetinka sem nebo tam pak nehraje roli!

Zaměřte se spíš na kvalitní výběr banky s ohledem na všechny podmínky kolem. Proces vyřízení, komplikovanost doložení příjmů, podmínky čerpání, poplatky a sankce. No a když je k tomu navíc jedna z nejlepších sazeb na trhu, je to super bonus!

4) NASTAVÍM SI CO NEJKRATŠÍ SPLATNOST ÚVĚRU, ABY BYL PRO NÁS CO NEJVÝHODNĚJŠÍ

Záleží na tom, o jakou výhodnost se jedná. Pokud budeme brát v potaz absolutní číslo, tedy částku, kterou nakonec bance zaplatíte navíc na úrocích a dalších poplatcích, tak se vám samozřejmě vyplatí co nejkratší splatnost úvěru. Já to však nedoporučuji, a naopak si myslím, že nastavení splatnosti CO NEJDELŠÍ je správné.

A to hned z několika důvodů.

• Delší splatnost = nižší splátky – to oceníte ve chvíli, kdy se vám změní životní situace, ať už vlivem narození dítěte, kdy jde příjem rodiny dolů, přes méně příznivé scénáře způsobené ztrátou zaměstnání, dlouhodobou pracovní neschopností z důvodu nemoci či úrazu, invaliditou či v nejhorším případě úmrtím jednoho z žadatelů.
• Dále je potřeba promítnout do celkové bilance inflaci, která hraje v tomto případě ve váš prospěch a s přibývajícím časem je hypotéka čím dál menší zátěží vašeho rozpočtu.
• Pokud vám to vaše situace dovolí a na splátky hypotéky můžete odkládat více peněz, dávejte je raději stranou, třeba na spořící účet a jednou za rok (k datu výročí hypoteční smlouvy) můžete splatit až 25 % z původní výše úvěru mimo konec fixace a to bez jakýchkoliv poplatků a sankcí.
• Asi jako poslední významný benefit, hrající v rozhodování roli, je možnost investovat finanční prostředky a tím pádem je zhodnocovat. Pokud budete schopni peníze zhodnotit více, než jsou úroky na hypotéce, vyplatí se vám investovat, ne za každou cenu umořovat dluh.

5) VAŠE „MATEŘSKÁ BANKA“ VÁM DÁ NEJLEPŠÍ PODMÍNKY

Bylo by to moc hezké, ale bohužel to také není pravda. Může se to stát, ale není to pravidlem, spíše výjimkou. Logické by bylo, aby vám vaše domovská banka dala lepší podmínky, než lidem „z ulice“. Banka chce však získat nového klienta a tomu dá skvělé podmínky. Vy už u ní jste, tak se nemusí tolik snažit. Tento princip se mi velmi příčí, ale setkávám se s ním poměrně pravidelně. Proto je vždy lepší mít nabídek více, ať máte srovnání a z čeho vybírat. Pomůže vám s tím opět nezávislý zprostředkovatel, který trh zná a ušetří vám mnoho času, energie a někdy i nervů.

Teď vás nechci urazit, ale většina z vás si bude schopna srovnat nabídku maximálně z pohledu ceny, tedy úrokové sazby a poplatků. To je ale strašně málo. Fakt je potřeba zaměřit pozornost na úplně jiné věci.

Když si vybíráte nové auto, taky vás nezajímá pouze spotřeba a maximální rychlost. Těch parametrů navíc je tam celá řada. U auta to ještě plno lidí umí posoudit sama. U hypotéky si troufnu říct, že je to složitější.

Ještě trochu horší situace je u refixace. To je situace, když už hypotéku v bance máte a končí vám fixace úrokové sazby. Banka vám nabídne nové podmínky a nové úrokové sazby na další fixní období. Bohužel je to velmi často dost žalostná podívaná a první nabídka z banky není nic moc. Loni jsem si ale mnohokrát ověřil, že pokud s vlastní bankou vyjednáváte, nakonec se dostanete na dobré podmínky.

Velkým nešvarem jsou pak praktiky některých poradenských skupin a finančních poradců, kteří Vás automaticky zkusí přetáhnout do jiné banky, protože pokud zůstanete u stávající, nemají z toho žádnou provizi. Tak pozor na to!

ZÁVĚR

Doufám, že se vám tento článek líbil a že jste v něm našli inspiraci či potřebnou radu a pokud byste měli jakýkoliv dotaz, nebojte se mi napsat na email tomas.rusnak@taurum.cz či zavolat na telefon 721 329 442.

A pokud jste tak ještě neudělali zaregistrujte se k odběru newsletteru.